電梯間等公共空間或空中花園可不計(jì)入容積率，通過降低公攤面積、增加房屋實(shí)際使用面積等方式，不少城市今年以來在土地供給側(cè)通過實(shí)施靈活多樣的優(yōu)化措施，以提升住房居住品質(zhì)和土地利用效率。

湖州市德清縣不久前出讓的首宗第四代住宅地塊，由德清青創(chuàng)城市發(fā)展有限公司以2.91億元的價(jià)格競得，樓面價(jià)5265元/平方米，溢價(jià)率32.33%。

值得一提的是，該地塊在出讓要求中提到，空中庭院建設(shè)不超過規(guī)定限度范圍內(nèi)的，將不計(jì)入容積率。

上述地塊的 “不計(jì)容積率”措施，并非個(gè)例。據(jù)媒體報(bào)道，浙江多城推出新的住宅設(shè)計(jì)政策，溫州、湖州、紹興、金華等城市出讓新地塊均引入“不計(jì)容積率”條款。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在這些城市對相關(guān)規(guī)定進(jìn)行優(yōu)化的前提之下，房企在開發(fā)過程中通過合理優(yōu)化設(shè)計(jì)，住宅得房率有望達(dá)到100%甚至更高。

分析師表示，影響得房率的主要因素之一，是房屋的公攤面積，公攤面積越小，得房率就越高。

“各地在土地供給側(cè)出臺的優(yōu)化措施，將通過房企在具體項(xiàng)目上的規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)，最終在產(chǎn)品端體現(xiàn)出來，從而促使購房者所購住宅實(shí)際使用面積得以提升。這其中，多城所出與公攤面積等相關(guān)的舉措，是值得研究的重要內(nèi)容。長期以來，住房面積的計(jì)算以建筑面積為基準(zhǔn)，一些項(xiàng)目由于公共分?jǐn)偯娣e占比過高，業(yè)主實(shí)際得房率受到影響。考慮到實(shí)際居住空間與建筑面積之間有一定差距，因此一個(gè)項(xiàng)目得房率的高低，以及與此相關(guān)的新規(guī)，倍受市場關(guān)注?！?8安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示。

事實(shí)上，不僅是浙江地區(qū)，今年以來，長沙、惠州等城市，從不同角度出臺政策，以增加得房率、提升住宅品質(zhì)。

今年4月，長沙市房地產(chǎn)平穩(wěn)健康和安全運(yùn)行協(xié)調(diào)小組印發(fā)通知，其中提到，飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調(diào)設(shè)備平臺和分體式空調(diào)外機(jī)擱板可同時(shí)設(shè)置，不大于4.0平方米/戶的設(shè)備平臺不計(jì)入容積率和建筑面積。

有分析人士認(rèn)為，按目前長沙高層住宅的公攤率情況，該政策意味著長沙一些住宅項(xiàng)目有望實(shí)現(xiàn)“零公攤”。

除長沙，惠州也發(fā)布了切實(shí)提高住宅得房率的政策。今年5月，惠州市自然資源局在惠州市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施中明確，建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報(bào)警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計(jì)入容積率建筑面積，但不計(jì)入容積率建筑面積的總數(shù)不得超過屋頂面積的25％。上述不計(jì)入容積率建筑面積不納入公攤面積。

此外，佛山在5月發(fā)布的樓市新政中提到，新出讓的住宅用地，住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計(jì)容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%；取消對單個(gè)陽臺的進(jìn)深和面積限制；取消凸（飄）窗窗臺與地面高差小于0.45米需計(jì)容的要求。

分析師指出，除面積因素，建筑層高的限制，也會對項(xiàng)目及產(chǎn)品產(chǎn)生重要影響，但目前關(guān)于這方面的優(yōu)化措施相對較少。

“過去常見的5米左右層高設(shè)計(jì)，能夠靈活打造Loft等增值空間，實(shí)現(xiàn)‘買一送一’的居住效果，但此類操作在嚴(yán)格調(diào)控期被不少地方叫停。設(shè)計(jì)空間的受限，可能會導(dǎo)致市場上新房戶型趨于同質(zhì)化，購房者選擇時(shí)更多聚焦于價(jià)格而非戶型設(shè)計(jì)的可變性。這些嚴(yán)格的設(shè)計(jì)規(guī)范會對房屋實(shí)際使用面積產(chǎn)生影響，也對那些擅長產(chǎn)品創(chuàng)新和設(shè)計(jì)的房企，產(chǎn)生較強(qiáng)的限制性。”陸騎麟稱。

其進(jìn)一步表示，在市場調(diào)整期，如果樓盤產(chǎn)品上趨于同質(zhì)化，當(dāng)房企面臨激烈競爭時(shí)，其不得不依賴價(jià)格戰(zhàn)來維持銷量，即便是產(chǎn)品設(shè)計(jì)能力出眾的企業(yè)也會面臨不小的挑戰(zhàn)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，多地推出的與計(jì)容面積、公攤相關(guān)的新規(guī)或措施，從本質(zhì)上來看，是通過增加套內(nèi)面積和房屋實(shí)際使用面積，降低了單位購房價(jià)格和成本，從而變相降低了房價(jià)，這些舉措有利于提升購房者購房的積極性，同時(shí)也有助于提振開發(fā)商拿地的積極性。

從土地市場成交變化情況來看，據(jù)中指院數(shù)據(jù)，今年前7個(gè)月全國300城住宅用地供、求規(guī)模同比收縮幅度均在三成以上，各線城市土地出讓金降幅均超四成。

在諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙看來，當(dāng)前“去庫存”成為不少城市重要任務(wù)之一，各地推地節(jié)奏有所放緩。“而由于今年以來新房市場復(fù)蘇效果不及預(yù)期，在房企‘以銷定投’策略和資金承壓背景下，土地市場成交動力相對不足，地方土地收入出現(xiàn)下滑。”

“在當(dāng)前樓市環(huán)境下，精準(zhǔn)把握客戶需求，開發(fā)定制化、差異化產(chǎn)品，成為助力樓市平穩(wěn)過渡一個(gè)重要因素。為此，各地適度放寬對房企產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面的限制，鼓勵(lì)創(chuàng)新，顯得尤為重要。通過這些優(yōu)化措施，將更好地滿足多元化市場需求，也有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展?！标戲T麟補(bǔ)充道。